Come (NON) comprare una casa

Ciao a tutti, come va? Come state? Spero vada tutto bene!

Purtroppo, invece di tornare, sono sparita definitivamente. Ma ora vi spiegherò perché. Spero mi capirete, ma è stato un periodo veramente complicato. Lascerò tutti i commenti su questo periodo a un altro post, perché in questo voglio concentrarmi su una cosa specifica: fare un riassunto di quella che è stata la mia esperienza nella compravendita di una prima casa. Perchè, ebbene sì, alla fine ho comprato la mia prima casa e perché, onestamente, sono abbastanza scioccata e delusa da come sono andate le cose.

La casa l'ho comprata, ma fondamentalmente non sono contenta. E vi spiegherò perché.

Come avrete capito dal titolo, questo è un post pensato per aiutare chi magari leggerà queste righe in futuro e si troverà ad affrontare la stessa esperienza, così da avere un'idea di quello che lo aspetta. Insomma, spero che, anche attraverso la mia brutta esperienza, di poter aiutare qualcuno. Credo però che questa sia stata una delle modalità peggiori in cui possa andare una trattativa quindi mi auguro che non sia sempre così, anzi che questo sia un caso eccezionale. Questo sarà un post un po' così, una sorta di tutorial per raccontarvi un po' di cose che sono successe da luglio a oggi e per introdurvi all'argomento. Seguiranno tantissimi post su questa casa, su come la arrederò e tutto il resto, quindi questo è il preambolo, diciamo così.

Partiamo dall'inizio...

Allora, direi di partire proprio dal principio, così facciamo un mega riassuntone comprensivo di tutte le cose. 

All'inizio del 2026 io e il mio ragazzo avevamo già l'idea di voler cambiare casa e comprarne una. Attualmente siamo in affitto in città e, considerando che i prezzi sono alle stelle, ci siamo resi conto che stavamo praticamente regalando soldi a chi ne aveva già tantissimi. Ci siamo un po' stufati di regalare soldi così. Abbiamo fatto due calcoli e ci siamo resi conto che pagare un mutuo non è poi così diverso dal pagare un affitto. La differenza è che la casa che paghi è tua e puoi fare quello che ti pare. E sopratutto ambire ad abitare in qualche mentro in più rispetto ai 50 mq in cui stiamo adesso.

Quindi, a inizio 2026, ci siamo detti: quest'anno prendiamo casa. Entro la fine dell'anno cerchiamo di comprarla, così da non dover pagare un altro anno di affitto. Anche perché sono già tre anni che lo facciamo...

Intorno a febbraio siamo andati a sentire prima la banca (passaggio fondamentale) per capire quale fosse il nostro budget e poi un'agenzia, ma non avevamo le idee abbastanza chiare e alla fine abbiamo lasciato perdere. Ci siamo poi rimessi in moto con l'arrivo della primavera e, tra maggio e giugno, abbiamo iniziato veramente a prendere appuntamenti e a guardare gli annunci. Per prepararci a questa cosa avevo anche creato un piccolo file Excel in cui inserivo tutti gli annunci che trovavo, i numeri di telefono, le agenzie di riferimento e gli appuntamenti che prendevamo. Qui sotto vi faccio vedere uno screenshot, ma insomma, questo era il mio modo per cercare di organizzare le cose il più possibile. Anche perché avevamo poco tempo e cercavamo di vedere più case possibili nell'arco di una settimana, quindi dovevamo incastrare gli appuntamenti nel modo migliore possibile.

ovviamente ho cancellato le zone e i numeri di telefono perchè non voglio essere perseguitata lol

La casa e l'inizio della trattativa

Il 18 giugno andiamo a vedere una casa. Inizialmente questa casa non ci convinceva particolarmente, però la posizione era ottima per le nostre esigenze. Una settimana dopo, mi sembra il 26 giugno, siamo andati a rivederla insieme ai nostri genitori, ai nostri padri per la precisione. Insomma, a loro era piaciuta e quindi diciamo che dopo molto pensare ci siamo convinti e abbiamo deciso di iniziare la trattativa per comprarla. Il prezzo iniziale era di 235.000 euro, però l'agenzia ci aveva detto che i proprietari avrebbero accettato anche 210.000 euro, perché avevano fretta di comprare un'altra casa che stava per essere comprata da altri altrimenti.

Quindi ci hanno detto: buttatevi sui 210.000, magari anche qualcosa meno.

Noi ci siamo fidati, perché ovviamente che ne sapevamo? Eravamo totalmente inesperti di questo tipo di cose, quindi ci siamo fidati di quello che ci veniva detto. Abbiamo comunicato che il nostro massimo era 210.000 euro, ma che la trattativa doveva partire da 200.000 euro. Ok, questo era quello che ci eravamo detti con l'agenzia la prima volta che avevamo iniziato a parlare concretamente dell'acquisto della casa.

Come dovrebbe funzionare una trattativa per comprare casa?

Ora, piccola parentesi: come dovrebbero funzionare le trattative per comprare una casa? Praticamente, il punto è che chi vuole comprare va dall'agenzia e dice: «Guarda, io posso spendere al massimo questa cifra». L'agenzia dovrebbe fare presente questa cosa a chi vende, cercando di tutelare gli interessi di chi compra, e poi si cerca di arrivare a un punto d'incontro. L'agenzia comunica la proposta ai venditori, che hanno la possibilità di accettarla oppure di fare una controproposta. E così si va avanti, finché non si trova una quadra. 

Ecco, nel nostro caso le cose non sono andate assolutamente così.

Io e il mio ragazzo ci siamo ritrovati a dover gestire direttamente la trattativa con i venditori. Ed è stato veramente orribile.

Perché immaginatevi: noi siamo due ragazzi, inesperti, che non sanno praticamente niente di questo mondo, e ci siamo dovuti mettere lì, davanti ai proprietari, con l'agente immobiliare accanto, a discutere di soldi.

È stato veramente orribile.

Questi, giustamente, tiravano l'acqua al loro mulino, noi tiravamo l'acqua al nostro e non riuscivamo a trovare un punto d'incontro. Considerando che era stato proprio l'agente immobiliare a dirci di partire da 200.000 euro e che gli avevamo espressamente chiesto di iniziare da quella cifra, lui aveva completamente ignorato la cosa. In pratica, aveva comunicato lì per lì ai proprietari che la nostra offerta era di 210.000 euro.

È stato orribile perché questa persona che doveva guidarci e seguirci non ha saputo gestire la situazione e ci ha messo veramente in difficoltà. Noi non eravamo preparati a una cosa del genere. Da quello che sapevamo non ci aspettavamo di dover parlare direttamente con i venditori. Ci aspettavamo una trattativa molto più formale, magari con uno scambio di documenti, proposte scritte e cose del genere. Invece no. Ci siamo ritrovati tutti intorno a un tavolo, a dover discutere direttamente tra di noi, senza nessuna mediazione e senza nessun tipo di sostegno da parte dell'agenzia. Dopo due ore veramente pesanti, siamo arrivati a un accordo.

Io stavo per arrabbiarmi, perché questi pretendevano delle cose che noi non eravamo assolutamente disposti a concedere, considerando che la casa, per quanto fosse una bella casa e avesse una posizione ottima, non valeva comunque i soldi che chiedevano inizialmente. È stato veramente un brutto pomeriggio. E qui eravamo a luglio, quindi immaginatevi: noi stanchi, esauriti dal caldo e costretti ad avere a che fare con persone che nemmeno cercavano di venirci incontro.

Comunque, alla fine siamo arrivati a un accordo e la casa è stata venduta anche sotto il nostro budget massimo di 210.000 euro, quindi, da quel punto di vista, va bene così. Però, di base, è stata veramente una scena orribile. Perché non ci si comporta così, da parte dell'agenzia c'è stato un errore grandissimo.

Il problema delle tempistiche e del mutuo

Sta di fatto che a questo punto c'era anche un'altra questione da considerare.

I proprietari dovevano comprare un'altra casa entro l'anno e, praticamente, avevano ottenuto la disponibilità dei venditori di quell'immobile per un determinato periodo. Noi dovevamo quindi chiudere tutte le questioni entro determinate tempistiche, così da permettere a loro di avere la disponibilità economica e il tempo necessario per concludere il proprio acquisto e fare i lavori nella nuova casa.

Praticamente noi eravamo il primo pezzo del puzzle.

Dovevamo ottenere l'approvazione del mutuo e, contemporaneamente, permettere che anche la loro compravendita andasse a buon fine. È un po' complicato da spiegare, spero mi capiate, ma fondamentalmente c'erano due trattative di compravendita: una tra noi e i proprietari della casa che volevamo comprare e una tra loro e i venditori della casa che loro volevano acquistare.

Tutto doveva avvenire più o meno in contemporanea, per riuscire a concludere entro la fine dell'anno e rispettare anche le tempistiche che interessavano a noi per quanto riguardava il mutuo.

E qui apro una parentesi sul nostro mutuo.

Noi abbiamo fatto un mutuo al 100%, rivolgendoci a Consap, ovvero al Fondo di garanzia per la prima casa, attraverso la nostra banca, Intesa Sanpaolo, per chi se lo stesse chiedendo. Si tratta di una garanzia che permette di accedere a questo tipo di mutui, ma che prevede requisiti e condizioni particolarmente stringenti. C'entrano l'ISEE, i contratti di lavoro, le buste paga e tutta una serie di altri requisiti (non mi sento in grado di dare spiegazioni perchè sono ignorante come una capra a riguardo).

Insomma alla fine dopo tanto penare, io e il mio ragazzo rientravamo perfettamente nei parametri. Un miracolo! Anche per questo motivo avevamo una certa fretta di concludere tutto entro l'anno, perché i termini e le condizioni per accedere a questo tipo di agevolazione sarebbero potute cambiare l'anno successivo.

Quindi per fortuna, da quel punto di vista, era tutto a posto.

Il problema è che Consap prende in considerazione le richieste in base alle tempistiche previste per l'erogazione del mutuo, quindi non è possibile presentare una richiesta con troppi mesi di anticipo rispetto a quando si prevede di averne effettivamente bisogno, cosa che noi, ahimè, abbiamo scoperto troppo tardi.

Mi spiego meglio.

Noi abbiamo fatto la richiesta del mutuo a fine luglio e avevamo anche dovuto chiedere di far venire il perito il prima possibile. Di solito, infatti, per completare tutte le verifiche necessarie alla banca ci vogliono anche un paio di mesi. Invece, grazie alla nostra consulente bancaria, che è stata veramente un angelo, siamo riusciti a far venire il perito prima delle ferie previste per agosto proprio per riuscire a rientrare nelle tempistiche previste per la trattativa.

Il perito è quindi riuscito a entrare in casa dei proprietari e a fare tutte le verifiche necessarie entro il 9 agosto. Ok, quindi voi direte: a questo punto è andato tutto bene, no? Avevate fatto tutto, era tutto a posto, il mutuo doveva solo essere erogato.

E invece no.

Perché Consap non ha preso in considerazione la nostra richiesta, proprio per il problema delle tempistiche. In pratica, avevamo fatto una richiesta di mutuo a luglio per un'erogazione prevista a ottobre/novembre, e quindi la tempistica non era compatibile con quelle richieste dall'ente per la presa in visione della nostra richiesta.

A questo si è aggiunto un altro problema: l'agenzia non ha risposto per tre settimane, proprio durante il periodo estivo, e noi non sapevamo più come fare perchè il perito doveva consegnare dei documenti e non riusciva a mettersi in contatton con loro dopo il 9 agosto.

Eravamo già in ritardo, Consap non procedeva e non si capiva bene cosa stesse succedendo.

Fondamentalmente eravamo solo noi che chiamavamo costantemente la banca e l'agenzia. L'agenzia continuava a fornire documenti sbagliati alla banca, la banca continuava a rispondere che mancavano dei documenti e noi eravamo sempre lì a cercare di fare da mediatori (anche questa è una cosa che non dovrebbe accadere btw).

Poi arriviamo a ottobre e siamo praticamente a ridosso di quelle che erano le tempistiche previste.

A quel punto scopriamo definitivamente questo problema legato a Consap e la nostra banca ci comunica anche un'altra cosa abbastanza grave: dal primo novembre i tassi di interesse sarebbero aumentati dal 3,9% al 4%. Quindi immaginatevi noi, disperati, perché praticamente tutti i piani che erano stati concordati erano andati storti. Ci viene anche detto che saremmo andati a pagare una rata superiore ai 1.000 euro, invece dei circa 980 euro previsti inizialmente se non chiudevamo entro ottobre.

Eravamo totalmente esauriti a questo punto.

La soluzione proposta dalla banca

A questo punto la banca ci suggerisce di evitare di fare qualsiasi altra cosa e di non procedere con un compromesso, perché così avremmo risparmiato tempo. Piccola parentesi: noi, infatti, non abbiamo fatto un compromesso, ma siamo passati direttamente dalla proposta d'acquisto al mutuo e poi all'atto di vendita.

La banca, cercando di fare i nostri interessi, ci ha quindi detto: «Guardate, facciamo in modo che il mutuo parta da novembre e cerchiamo di chiudere tutto il prima possibile». In questo modo avremmo almeno mantenuto la rata al prezzo concordato, che comunque, rispetto al preventivo iniziale, era già aumentata di circa 40 euro (da luglio ad ottobre).

Inoltre, così saremmo riusciti a comprare la casa entro le tempistiche stabilite e avremmo potuto finalmente chiudere tutta la questione. Noi abbiamo quindi comunicato immediatamente l'approvazione del mutuo e abbiamo detto a tutte le parti interessate che avremmo dovuto concludere entro ottobre, senza ulteriori ritardi. L 'agenzia quindi si è finalmente mobilitata, anche se, a dire il vero, l'unica cosa che ha fatto praticamente è stata quella di seguire gli ultimi passaggi burocratici.

Il problema della consegna delle chiavi

Siamo arrivati al giorno in cui dovevamo decidere le ultime date, la consegna delle chiavi e tutte le altre questioni finali.

Ed è proprio in quel momento che ci viene comunicato che la casa non ci sarebbe stata consegnata a dicembre, come inizialmente concordato in proposta d'acquisto, ma a gennaio. Quindi noi saremmo potuti entrare soltanto da febbraio, per fare i nostri lavori e trasferirci a marzo.

Potete immaginare la nostra reazione. 

Noi arrivavamo già da un periodo pesantissimo, perché da luglio a ottobre eravamo stati dietro a tutta questa questione, quando in realtà chi avrebbe dovuto seguirla non l'aveva fatto: ovvero l'agenzia. E ci siamo ritrovati anche con i venditori, che erano lì da almeno un'ora prima a discutere di queste cose senza di noi, a dover subire una decisione che non era quella concordata inizialmente.

Io e il mio ragazzo ci siamo arrabbiati moltissimo e abbiamo fatto presente che gli accordi non erano questi. Perchè alla fine bastava una telefonata il giorno in cui abbiamo fatto sapere che il mutuo era stato approvato per dirci "scusate ragazzi ma abbiamo fatto meglio i conti e ci siamo resi conto che abbiamo bisogno di un mese in più, abbiate pazienza". Bastava letteralmente alzare la cornetta ed essere onesti cosa che questi tizi ovviamente non hanno fatto e tutti in questa storia ci hanno trattato come dei bambini e se ne sono approfittati come meglio hanno voluto.

Per me la questione poteva anche finire lì. Ero arrivata al punto di voler dire di no: o ci consegnate la casa a dicembre, come concordato, oppure molliamo tutto, anche se questo significa perdere i 20.000 euro di penale previsti, e festa finita. Per fortuna il mio ragazzo ha molta più coscienza di me e ha pensato bene di dire: «No, aspetta, pensiamoci bene, perché qui ne va del nostro futuro».

Quindi niente, alla fine abbiamo accettato volenti o nolenti.

Però il giorno dopo abbiamo chiamato l'agenzia e gli abbiamo fatto una bella ramanzina. Gli abbiamo detto che si erano comportati malissimo nei nostri confronti, che non avevano saputo gestire assolutamente la situazione e che avevano fatto esclusivamente gli interessi dei venditori, senza tutelare minimamente i nostri. Gli abbiamo fatto notare tutti gli errori commessi da luglio in poi e abbiamo fatto valere le nostre ragioni. Anche perché, così facendo, noi ci saremmo ritrovati a dover pagare contemporaneamente affitto e mutuo per diversi mesi, cosa che non era stata prevista negli accordi iniziali.

Le conseguenze economiche e organizzative

Alla fine, per cercare di darci una sorta di risarcimento, l'agenzia ci ha fatto pagare un po' meno di provvigioni. Comunque, parliamoci chiaro, è stato poco rispetto a quello che abbiamo perso noi.

Perché ci ritroveremo a pagare affitto e mutuo per quattro mesi invece di tre e, ovviamente, dovremo anche allungare tutte le tempistiche del trasloco. Non potremo abitare in questa casa prima di marzo, perché dobbiamo prima arredarla e fare almeno qualche piccolo lavoro. Anche solo imbiancare, sistemare e mettere a posto alcune cose.

Insomma, siamo andati in perdita praticamente sotto tutti i punti di vista.

L'agenzia non ci ha tutelati minimamente e si è comportata malissimo con noi. E lo stesso vale per i venditori, perché, di fatto, loro continueranno ad abitare in casa nostra per altri 3 mesi. E ancora oggi, mentre vi scrivo, che è il 9 novembre, non ci hanno consegnato i documenti che ci servono per tutelarci da eventuali danni o problemi che potrebbero verificarsi durante questo periodo. Perché, se queste persone dovessero fare qualcosa alla casa mentre è già di nostra proprietà e non dovessero nemmeno risarcirci, sarebbe un bel casino. Noi siamo stati molto più che disponibili ad andare incontro alle loro esigenze e a stare dietro ai loro comodi. 

Il giorno del rogito

Comunque, alla fine siamo arrivati al 28 ottobre.

Siamo andati dal notaio, abbiamo firmato e fatto tutto quello che c'era da fare. Abbiamo pagato il notaio, la banca e l'agenzia. E siamo andati via di lì senza niente se non solo con una grande delusione. Perché loro, invece, le chiavi della loro nuova casa le hanno ricevute, mentre noi siamo rimasti senza niente.

Siamo proprietari di una casa in cui non possiamo nemmeno entrare.

Io ero veramente delusa e depressa. A un certo punto non me ne fregava più niente della casa, non volevo più saperne niente, per me poteva bruciare a quel punto. Era diventato tutto così pesante mentalmente che avevo perso completamente l'entusiasmo.

Ed è stato particolarmente brutto perché era una cosa che desideravo tantissimo e che, in qualche modo, mi è stata completamente rovinata. Per fortuna il mio ragazzo mi ha sostenuta moltissimo. Ho chiamato anche la mia psicologa, che mi ha fatto una seduta di emergenza.

E quindi siamo arrivati a questo punto.

Cosa ho imparato da questa esperienza

Adesso vi faccio una breve timeline di quello che è successo e delle decisioni che sono state prese, perché mi rendo conto che forse sono stata un po' troppo confusionaria nel mio racconto.

1. Inizio 2026 – La decisione di comprare una casa entro l'anno.

2. Febbraio 2026 – Primo contatto con banca e un'agenzia

3. Maggio – Giugno 2026 – Inizia la ricerca ufficiale

4. 18 giugno – Prima visita

5. 26 giugno – Seconda visita

6. Metà luglio – Inizio trattativa e accettazione della proposta d'acquisto

7. Fine luglio – Presentata la richiesta per un mutuo al 100% con garanzia Consap attraverso Intesa Sanpaolo. Iniziano le verifiche e la procedura di valutazione dell'immobile

8. 9 agosto – Perizia

9. Agosto/Settembre – Problemi burocratici e comunicativi tra ente, banca e agenzia

10. 28 ottobre – Rogito

11. 9 novembre – Attualmente proprietari di una casa in cui non possiamo nemmeno entrare per prendere 2 misure.

12. Entro e non oltre il 31 Gennaio 2027 –  Consegna delle chiavi

13. Febbraio/Marzo – Trasloco

In sostanza questo è come NON dovrebbe andare una trattativa. Imparate dai miei errori...

La cosa più importante per me, da ora in poi, sarà che la mia prossima casa dovrà essere seguita da un'agenzia seria. Possibilmente vorrei anche evitare di rivolgermi a un'agenzia, ma se dovessi farlo, voglio assolutamente che abbia almeno tre o quattro stelle su Google. Perché l'agenzia che ci ha seguito ha un'unica recensione negativa da una stella e ora mi spiego anche il perché. Tra l'altro, la banca ci ha pure raccontato che questa agenzia fa spesso casini, quindi immaginatevi.

La prossima volta voglio veramente informarmi bene su chi dovrà seguirci, perché questa esperienza mi ha insegnato che l'agenzia può fregarsene altamente di quello che succede ai suoi clienti Paradossalmente, si è interessata più la banca a tutelarci che l'agenzia. E questa cosa è veramente assurda, perché la banca dovrebbe fare gli interessi della banca, non quelli di chi fa il mutuo. Però, in questo caso, se non ci fosse stata la nostra consulente bancaria, saremmo veramente rimasti con le chiappe per terra.

Ecco, diciamo che è molto importante scegliere bene chi vi segue, perché la persona che vi accompagna durante la compravendita determina completamente l'andamento della trattativa. Nel nostro caso, la trattativa è stata gestita praticamente ed esclusivamente da noi. L'agenzia si è presa i soldi per i documenti che ha preparato (male e a più riprese) e per aver seguito alcuni passaggi legati al mutuo, ma fondamentalmente tutto il resto abbiamo dovuto farlo da soli e con l'ausilio della consulente bancaria che ci ha seguito passo passo.

È stato un casino.

Io non lo auguro a nessuno e spero veramente che nella mia prossima trattativa, nel mio prossimo acquisto, non ci siano tutti i problemi che ci sono stati in questo caso. Perché veramente, per quanto bella possa essere una casa, tutti questi problemi e stress non li vale mai.

Della casa in sè ve ne parlerò magari in prossimo post, magari quando mi sarà tornata la voglia e non proverò fastidio al solo pensiero. Spero vivamente che da qui a Febbraio mi torni l'entusiasmo e la voglia di andarci, perchè per ora non ne voglio sapere davvero niente.

Mi dispiace non portare buone nuove, avrei voluto raccontare di un'esperienza positiva ma tant'è: o si vince o si impara, e in questo caso ho imparato. Spero davvero che questo post possa aiutare qualcuno ad avere un minimo di idea più chiara su come funziona l'acquisto di una casa perchè io quando ho cominciato non ne sapevo assolutamente niente e mi rendo disponibile a rispondere a domande più approfondite nel dettaglio ovviamente!!

Spero di riuscire a portarvi presto il post con il riassunto degli ultimi mesi perchè ne sono successe diverse e vorrei raccontarvele!

Grazie per aver letto questo post kilomentrico, fatemi sapere se avete opinioni, esperienze o commenti su questa situazione, fatemi sapere com'è andata la vostra prima trattativa!! Ho davvero bisogno di supporto psicologico dopo questa mia perchè ne sono rimasta traumatizzata lol.

A presto! xx